【題記】中國農(nóng)民太辛苦，守著一畝三分地，平均每畝土地的年收益也就幾千塊不等；中國農(nóng)業(yè)太危險，在資本下鄉(xiāng)的當下，仍舊只有約10%的成功率（注：現(xiàn)階段的127定律——10%的項目賺錢、20%的項目慘淡、70%的項目失?。?；中國農(nóng)村太落后，在目前59.58%的城鎮(zhèn)化率和新農(nóng)村建設(shè)的火熱推進下，常駐農(nóng)村的仍舊以996138部隊為主（注：99老人、61小孩、38婦女），醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老等問題仍待解決。

新中國成立70年來，雖出現(xiàn)過一些波折甚至倒退，但以不到世界9%的耕地養(yǎng)活了世界近20%人口，總的來說國家還是取得了巨大的成就。盡管中國農(nóng)業(yè)目前仍處于探索期階段，尚未形成穩(wěn)定有效的運行機制，隨著當下行業(yè)生態(tài)、市場需求、政策刺激、投資風(fēng)向、國際形勢等的進一步變化，中國農(nóng)業(yè)目前仍舊是熱門的資本寵兒。筆者嘗試找出中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展規(guī)律，理清現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)項目投資邏輯，便于大家在涉足農(nóng)業(yè)領(lǐng)域時少走彎路，實現(xiàn)長久發(fā)展。

邏輯一：合規(guī)合法，做個三好標兵

自2004年至2019年已連續(xù)16年發(fā)布以“三農(nóng)”為主題的中央一號文件，強調(diào)了“三農(nóng)”問題在中國社會主義現(xiàn)代化時期“重中之重”的地位?？傮w而言，中國農(nóng)業(yè)目前仍處于摸著石頭過河的探索期，國家三農(nóng)政策需具有持續(xù)性，但系統(tǒng)性、針對性還是不足，具有一定政策波動風(fēng)險。比如：①2018年8月全國“大棚房”整治運動式一刀切事件；②比如每年政策支持的各類層次的特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、鄉(xiāng)村振興試驗示范點、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合示范園等載體變動現(xiàn)象；③比如因環(huán)保問題導(dǎo)致的限制生豬養(yǎng)殖，卻因席卷全國的非洲豬瘟事件出現(xiàn)政策鼓勵現(xiàn)象等。

當下，對于眾多不同類型的涉農(nóng)項目投資而言，千萬不要打政策的插邊球，農(nóng)業(yè)雖是風(fēng)口，但風(fēng)口背后往往是陷阱，應(yīng)防范政策的變動以及大環(huán)境的波動，合法合規(guī)問題將是所有項目啟動的先決因素。做個三好標兵，即使政策有波動，也不會像大棚房事情那樣莫名挨板子。同時，項目啟動前白紙黑字的手續(xù)一定要備齊，這年頭失信名單上的可不止尋常老百姓和企業(yè)，原因就不多談了。另，守法重要，懂法更關(guān)鍵，類似于在基本農(nóng)田里面種果樹、搞苗木、挖塘養(yǎng)魚等低級錯誤千萬不要犯。

舉例1：2017年初，在金堂縣某鄉(xiāng)鎮(zhèn)曾接觸一業(yè)主，依托某高校的室內(nèi)循環(huán)漁業(yè)專利，擬投資5000萬元在金堂縣養(yǎng)殖南美白對蝦，跟當?shù)卣猩桃Y部門銜接后，便開始入場動工！在基本農(nóng)田里面挖塘，搞大棚養(yǎng)蝦，開工一年投了1000余萬，然后被國土部門叫停！后來多方協(xié)調(diào)，提出只能以“種植蓮藕并混養(yǎng)對蝦”的名義繼續(xù)推進項目，問題的關(guān)鍵是該專利技術(shù)中溫室大棚是核心設(shè)施，無法替代，導(dǎo)致該項目已擱置3年。

當然，項目的套牢本質(zhì)上跟老板的決策有著巨大關(guān)聯(lián)！該項目連基本的規(guī)劃都沒有，以為跟某部門的負責(zé)人關(guān)系不錯，又是通過招商引資途徑進入，就可以順利過關(guān)，僥幸心理害死人！

點評：

有些跨界來的業(yè)主迷信自己的成功學(xué)，不愿花錢做咨詢，殊不知，幾十萬的花費決定了一個項目幾千萬甚至幾十億的投資計劃乃至生死。入了這行，不懂法可以，專業(yè)的事交給專業(yè)的人做，敬畏這些規(guī)矩，哪一條都不能小瞧，否則到頭來吃虧的一定是自己（當然，行業(yè)太廣，各有擅長，還得有雙慧眼找到適合自己的咨詢機構(gòu)，這兩年碰到太多項目已經(jīng)是做了二三次規(guī)劃卻不滿意，又找到我們做規(guī)劃的情況）。

邏輯二：占有資源，控制開發(fā)節(jié)奏

隨著第三次土地資源調(diào)查的結(jié)束（預(yù)計2020年）和全國國土空間規(guī)劃多規(guī)合一的進一步落實，未來獲取建設(shè)用地指標將會更難！

一是耕地資源越來越少：在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化戰(zhàn)略的推進下全國耕地資源近一步被擠占，已威脅到國家的糧食安全，目前18億畝耕地紅線岌岌可危（目前官方耕地統(tǒng)計面積為20.2億畝）；二是政策限制越來越難：目前全國15.50億畝永久基本農(nóng)田已經(jīng)全部上圖入庫，在國土資源的綜合監(jiān)管平臺可以進行實時監(jiān)管，自2020年以后永久基本農(nóng)田想轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須由國務(wù)院批準（每年全國上萬個的農(nóng)旅項目，排隊得等到猴年馬月）；三是資本轉(zhuǎn)型下鄉(xiāng)競爭越來越大：據(jù)執(zhí)惠發(fā)布的一份報告顯示，截至到2019年9月，國內(nèi)百強房企中已有57%涉足農(nóng)旅地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)競爭壓力凸顯。

很多農(nóng)旅項目投資都比較大，少則幾千萬，多則幾到幾十個億。建設(shè)周期長，農(nóng)業(yè)收效慢，一定要在占有資源的同時，控制住開發(fā)節(jié)奏。在當下投資邏輯中，一是需明白政策支持永遠是錦上添花之事，切勿將政策收益作為項目的核心盈利點；二是涉農(nóng)項目的復(fù)雜性和多元性問題；三是國內(nèi)市場大環(huán)境的不景氣；四是涉農(nóng)領(lǐng)域目前尚未實現(xiàn)完全市場化。

邏輯三：農(nóng)業(yè)盈利，守住不虧底線

發(fā)現(xiàn)個有趣的現(xiàn)象：同樣的天氣、技術(shù)和地塊，農(nóng)民能把原有的一畝三分地種好，現(xiàn)在的大多企業(yè)、業(yè)主和老板在土地流轉(zhuǎn)后，反而種不好了呢？土地性質(zhì)都沒變，所有權(quán)都歸國家，農(nóng)民干，責(zé)任與收獲都歸農(nóng)戶；企業(yè)干，無非多承擔(dān)了租金和人工，有些項目還有政策補助，土地的規(guī)模化實現(xiàn)了，沒有降本增效，反而虧得一塌糊涂！到底哪里出了問題呢？拋開市場和天災(zāi)的因素，我認為更多是人禍。不管做什么樣的“農(nóng)業(yè) ”項目，一定要保證農(nóng)業(yè)板塊盈利或不虧，基礎(chǔ)板塊每年都虧損，整個項目能長久持續(xù)嗎？

舉例2：《開江縣萬畝蓮花世界》

寶泉萬畝蓮花世界項目于2012年開始打造，擁有緊靠開江縣城的優(yōu)質(zhì)區(qū)位（國家級貧困縣，剛摘帽），四川省首批“省級示范農(nóng)業(yè)主題公園”，年接待游客量上百萬人，屬明星項目，一時風(fēng)光無限。據(jù)悉，就地方財政用于基礎(chǔ)設(shè)施、新農(nóng)村建設(shè)等方面的財政資金高達數(shù)億元（目前地方財政嚴重透支，屬于入不敷出的狀態(tài)），在地方政府強力參與的情況下，投資方目前仍舊累計虧損達5000萬元，到底哪里出了問題呢？

前段時間了解到，投資方攜手達州商會擬投資50多億元，想在文旅地產(chǎn)上做文章，花了幾百萬委托幾家國內(nèi)知名咨詢機構(gòu)，規(guī)劃建設(shè)用地指標1300畝！仔細看完規(guī)劃后，得出的核心結(jié)論是：在沒有干好農(nóng)業(yè)并形成獨特IP的情況下，地拿的越多，項目死的越快！

為什么呢？開江縣地處秦巴山區(qū)、成渝邊境、國貧縣，全縣總?cè)丝?4.8萬人，縣城人口約10萬人，在城鎮(zhèn)化的影響下，全縣人口外流嚴重！在全國高舉全域旅游的大浪潮中，如此高大上的項目，消費人口來自哪里？1300畝的地產(chǎn)能否被市場接納？換個邏輯，即使1300畝文旅地產(chǎn)能變現(xiàn)，每年在農(nóng)業(yè)板塊虧損1000萬，項目能夠長久持續(xù)發(fā)展嗎？萬丈高樓平地起，基礎(chǔ)不牢，地動山搖！尤其是農(nóng)旅項目，必須保證農(nóng)業(yè)板塊能賺錢！這也是為什么目前大多純粹搞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的項目反而實現(xiàn)盈利的原因。

私認為是項目決策者在戰(zhàn)略層面上就已經(jīng)出錯，如此好山好水的天然生態(tài)區(qū)，在低租金的情況下干農(nóng)業(yè)都做不掙錢？上萬畝的產(chǎn)業(yè)規(guī)模還不能影響或帶動市場，預(yù)計是心思沒放在產(chǎn)業(yè)上吧，都想著快速回本、暴利賺錢！暴曬季節(jié)，賞荷觀花沒用，如不能蓮藕把種好賣好，都是假象。

在長達八九千年的農(nóng)耕文明中，土地一直是人類賴以生存的基礎(chǔ)資源，難聽點就是個靠天吃飯的行業(yè)，暴利賺錢時代早已遠去，只能面朝黃土賺辛苦錢！如不能保證農(nóng)業(yè)板塊的基本盈利，其他板塊暫時緩緩吧，不然必會被行業(yè)和市場所淘汰。真擔(dān)心中國農(nóng)業(yè)被一批老板玩壞后，全國上下跟著餓肚子，天天啃水果充饑。

邏輯四：做精做細，不要貪大圖強

很多業(yè)主跨界轉(zhuǎn)型做農(nóng)業(yè)時，原來只是做農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的一個環(huán)節(jié)，看到了某個項目賺錢的玩法后，項目一啟動便一把抓：上游控研發(fā)，下游控市場，中間控生產(chǎn)，還要搞農(nóng)業(yè) 。問題是眼見不一定為實，因為你看到的也許只是一個不完整的事實，很多還沒有真正涉足農(nóng)業(yè)的老板，在投資預(yù)測時大都有誤判，以為搞農(nóng)業(yè)很好。你所考察的項目一般都是相對玩的比較好的項目，或者是旺季，那些一批批倒下的項目你沒去，淡季的時候你一般也沒去。另外，還有個很惡心的事實是，當下好多火爆的項目60%的消費人群都來自全國各地考察的老板和領(lǐng)導(dǎo)，比如莫干山、田園東方、袁家村等。理論上講，全產(chǎn)業(yè)鏈或者農(nóng)業(yè) 的多元融合是大趨勢，但必須一步一步來！我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程仍舊緩慢，很多市場要素資源尚未有效流動，越是這樣，越要抓住重心，千萬不要任性和調(diào)皮。

怎么做精呢？一是規(guī)模做精，能壓縮就壓縮，在我眼里：萬畝花海和百畝花海是一樣，世界上受歡迎的花海多半很小，二三百畝的算大的，甚至占地十畝的精品花園在城市周邊更具競爭力，麻雀雖小五臟俱全，規(guī)模大沒用，精細才有用！二是產(chǎn)品做精，市場越是不景氣，農(nóng)產(chǎn)品越要做精，只有種好才能賣好，有時候勝利往往只是因為比同行產(chǎn)品質(zhì)量多出一線而已！三是載體做精，很多農(nóng)旅項目都非常急功近利，想快速建園、營業(yè)并收回投資，因為沒質(zhì)量、沒特色，只火了一兩年，便門可羅雀甚至直接開門見光死。

舉例3：諸如木棧道、垃圾桶等都是很多項目的基本配置，大部分人都是選擇工廠化產(chǎn)品，標準統(tǒng)一、建設(shè)周期短，下面兩圖效果一對比，消費者更會喜歡那種產(chǎn)品？記?。呵f不要把田園變成公園！

點評：

改革開放40年來，整個中國已經(jīng)由短缺經(jīng)濟變成了過剩經(jīng)濟，由賣方市場變成買方市場，這個現(xiàn)象在近幾年表現(xiàn)的尤其明顯，你的產(chǎn)品必須質(zhì)量好又有特色，才能在激烈的市場競爭中爭得一席之地，市場確實比過去大了許多，但供給卻更多了，甚至嚴重過剩?？赡苣愕捻椖恳婚_始就是過剩產(chǎn)品，只是我們許多人并沒有意識到這一變化，并且這種變化只會越來越快。

邏輯五：控制風(fēng)險，堅決不做負翁

中國農(nóng)業(yè)尚未完全市場化，涉農(nóng)項目往往需要政府的扶持和產(chǎn)業(yè)鏈條上其他企業(yè)的配合，如果完全沒有這些資源，做項目一定要提高預(yù)期風(fēng)險評估。尤其是在國進民退的大時代，大家并沒有站在一條公平競爭的起跑線上時，一定要給自己的項目設(shè)定一個超出目前平均安全值的邊界。比如你有1000萬閑置資金，預(yù)算600萬元的投資上限即可，在沒有保證基礎(chǔ)板塊穩(wěn)定持續(xù)盈利的時候，不要輕易越界，一旦項目啟動，才會發(fā)現(xiàn)燒錢的地方只會更多。

目前，大量國企、央企行政壟斷產(chǎn)業(yè)或資源，導(dǎo)致權(quán)力尋租泛濫、權(quán)貴主義資本橫行，幾十上百億投資額的項目比比皆是，實則是妨礙了市場的正常運作，拖緩了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程。在內(nèi)部市場環(huán)境和外部國際形勢的雙重壓力下，盡量采用輕資產(chǎn)模式，做好風(fēng)險控制，不求做大做強，千萬別負債投資，資金鏈斷裂是一件非?？膳碌氖虑椤．斎?，目前通過抱大腿或找背書的方式，也成為當下資本下鄉(xiāng)的主流操作邏輯，可以借鑒。

點評：

中國農(nóng)業(yè)是一個變化的、復(fù)雜的領(lǐng)域，農(nóng)業(yè)項目的多元性和復(fù)雜性更是決定了項目的風(fēng)險性。面對農(nóng)、文、商、旅、體、養(yǎng)、教、科等多元業(yè)態(tài)融合的誘惑時，一定是回歸初心、分清誘惑，量力而行，一旦背上債，可能曾經(jīng)的您的成功學(xué)大多都會失靈。

邏輯六：合作共贏，學(xué)會抱團取暖

共贏一詞大家都在提，真正成功的卻也不多！經(jīng)典案例當屬華誠集團董事長劉連華通過共建共享的商業(yè)模式，在湖南常德市澧州城西十里“玩”的彭山景區(qū)，將一片荒山低成本的變成年收入幾千萬的4A農(nóng)莊！當然，我想從作為生產(chǎn)者的農(nóng)民角度，闡述一直被很多業(yè)主忽視的問題。

十年前的農(nóng)業(yè)項目，一提到農(nóng)民收益問題大多是采用土地租金加上返聘就業(yè)的方式解決，好多項目失敗后大多總結(jié)為：農(nóng)村路太滑，跟農(nóng)民不好打交道，農(nóng)民素養(yǎng)不足、觀念改造成本太高！比如：按天數(shù)計工資，農(nóng)民磨洋工；按畝數(shù)計件，農(nóng)民又搞豆腐渣工程；等農(nóng)產(chǎn)品成熟了，農(nóng)民還要偷你農(nóng)資和產(chǎn)品，24小時監(jiān)控不停，組織成本非常高。

實際上，大多項目中投資者與農(nóng)民之間，本質(zhì)上仍屬于對立關(guān)系，或者叫壓榨關(guān)系，業(yè)主沒有正確處理雙方關(guān)系。記住，一定要讓利農(nóng)戶，千萬不要在窮人身上掙錢或省錢，如有條件更要把農(nóng)民變成項目合伙人或股東，這樣才能激活項目的內(nèi)生動力。這也是為什么這兩年中央將當?shù)剞r(nóng)民真正深度受益的項目樹立為典范并大力支持的原因，比如袁家村的運營模式、比如田園綜合體的官方釋義、比如“三變改革·農(nóng)民變股東”的文件要求等現(xiàn)象。

邏輯七：現(xiàn)金為王，靜等抄底機會

在經(jīng)濟下行的當下，前期下水的農(nóng)業(yè)項目好多都已失敗或被套牢，目前已迎來了第二輪洗牌期。有時候沒必要新開發(fā)項目，有些涉農(nóng)項目因為面積過大，總體做的比較粗糙，改造成本反而不大。留足現(xiàn)金流，低價抄底的項目其實很多，非常劃算，只需在原有基礎(chǔ)上謀劃升級，反而能省不少冤枉錢。

舉例3：天府新區(qū)·光輝錦繡園

該項目原投資業(yè)主為成都八益家具有限公司，360畝地，累計投資達2300余萬元。因公司瞎搞，資金鏈斷裂，工程抵款400萬轉(zhuǎn)手項目，里面基礎(chǔ)設(shè)施、溫室大棚、人工湖泊、接待設(shè)施啥都齊全，讓人感慨的是項目區(qū)內(nèi)毛主席雕像上的題字全是鍍金，有錢任性啊！具體失敗原因就不啰嗦點評了……

在十八大“四化同步”戰(zhàn)略的制定下，中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程目前仍舊緩慢，有人說要實現(xiàn)中國農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化關(guān)鍵在于科技和人才。筆者認為：科技與人才只是基礎(chǔ)條件，而非關(guān)鍵因素。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的邏輯是要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，而產(chǎn)業(yè)化的背后邏輯是農(nóng)業(yè)要素資源的有效流通，即市場化。按照經(jīng)濟學(xué)的規(guī)律，不適合生產(chǎn)力發(fā)展要求的事物，就需要在改革中進一步界定，不然被套牢的資源、資產(chǎn)只會更多，也是當下投資農(nóng)旅項目呈現(xiàn)低成功率的真實現(xiàn)狀。

改革開放40年的成功，其根本原因是確立了私有制產(chǎn)權(quán)的市場經(jīng)濟體制。如果沒有私有產(chǎn)權(quán)的確立，后發(fā)優(yōu)勢發(fā)揮不出來，外向型經(jīng)濟沒有人能去利用，價格雙軌制也起不了作用。歷史的經(jīng)驗告訴我們，要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化必須建立清晰、獨立、可交易的產(chǎn)權(quán)制度，只有活化產(chǎn)權(quán)制度，擴大經(jīng)濟自由，減少死教條的發(fā)生，市場組織成本才會降低。未來的十年，中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程才能找到出路，希望新的土地管理法改革有著實質(zhì)性的突破和一些驚喜！